Бизнес-план · дата-центр в Москве · август 2026
Своих денег — 0 ₽.
Владельцу — +1,4 млрд ₽.

Московское здание с уже подведёнными 2,5–3 МВт, 180 стоек, аренда по максимальным в стране ставкам. Всё финансирует юаневый кредит под 6% годовых: объект сам возвращает долг к 11-му году — даже с учётом того, что рубль слабеет к юаню, — и оставляет владельцу работающий актив и прибыль. Ниже — четыре сценария и полный расчёт.

Смотреть сценарии↓
Москва · кредит в юанях под 6% · смета 1 180 млн ₽ · 180 стоек
Плохой сценарий
-8,6% годовых (¥)
−791 млн ₽
цены ниже, смета +15%, девальвация 10%/год
владельцу за 15 лет, в сегодняшних деньгахкредит ¥169,8M · дефолт — банк забирает залогне отбивает кредит 6%
Реалистичный сценарий
16,8% годовых (¥)
+1 377 млн ₽
рыночные цены, девальвация 4%/год
владельцу за 15 лет, в сегодняшних деньгахкредит ¥102,1M · кредит закрыт на 11-й годсильно выше кредита 6%
Сбалансированный сценарий
20,3% годовых (¥)
+2 104 млн ₽
реализм + половина оптимизма
владельцу за 15 лет, в сегодняшних деньгахкредит ¥102,8M · кредит закрыт на 9-й годсильно выше кредита 6%
Хороший сценарий
23,8% годовых (¥)
+3 033 млн ₽
якорный клиент подписан заранее
владельцу за 15 лет, в сегодняшних деньгахкредит ¥103,5M · кредит закрыт на 9-й годсильно выше кредита 6%
Цвет — привлекательность: доходность в валюте кредита против его ставки 6%Сравнение с Тверью, Петербургом, облаком и Казахстаном — в полном отчётеСловарь и методология →
Экономика

Москва: экономика по сценариям

Покупаем в Москве промышленное здание с уже подведёнными 2,5–3 МВт (~2 500 м², смета 1 180 млн ₽, из них само здание с мощностью — 320 млн, оборудование — 520 млн), ставим 180 стоек и сдаём их в аренду по максимальным в стране ставкам — 29 тыс ₽/кВт в месяц (194 тыс ₽ за стойку). Новым дата-центрам в Москве в подключении электричества отказывают, поэтому готовая мощность — главная ценность объекта: очередь клиентов на 1–2 года гарантирует быстрое заполнение.

Кредит валютный — в юанях под 6% годовых, а выручка рублёвая. Рубль слабеет к юаню (от 1,5% до 10% в год в зависимости от сценария), поэтому эффективная рублёвая стоимость кредита выше 6%. Москва — единственный вариант из рассмотренных шести (три города России, облако, два города Казахстана — разбор в полном отчёте), у которого хватает запаса доходности на этот риск.
СценарийНужен кредит
(в юанях)		Прибыль объекта
в зрелый год, млн ₽		Когда кредит закрытЗаработок за 15 лет
сверх кредита,
в сегодняшних млн ₽		Доходность,
% годовых (¥)
Плохой
цены аренды ниже, смета +15% (1 348 млн ₽), клиенты идут медленно, рубль слабеет к юаню на 10% в год		¥169,8M
≈1 970 млн ₽		92нет — дефолт, банк забирает залог−791-8,6%
Реалистичный
рыночные цены (29 тыс ₽/кВт), обычная скорость заполнения, девальвация 4% в год		¥102,1M
≈1 184 млн ₽		396на 11-й год+1 37716,8%
Сбалансированный
реализм + половина оптимизма: цена и заполнение посередине, девальвация 2,75% в год		¥102,8M
≈1 192 млн ₽		456на 9-й год+2 10420,3%
Хороший
якорный клиент подписан заранее, эффективное охлаждение, девальвация 1,5% в год		¥103,5M
≈1 200 млн ₽		518на 9-й год+3 03323,8%

Собственных денег не требуется. Горизонт расчёта — 15 лет (срок кредита: 2 года покупки и переоборудования + 13 лет работы); в конце объект учитывается стоимостью актива — прибыль за 5 лет (консервативно: рыночные сделки идут по 6–10). «Прибыль объекта» — рублёвый заработок за зрелый год до расчётов с банком. «Заработок за 15 лет» — что останется после полного возврата юаневого кредита с процентами, в сегодняшних рублях. «Доходность (¥)» — процент годовых в валюте кредита; проходной балл — 6%.

Ответ: строить. В реалистичном сценарии проект даёт 16,8% годовых в юанях против 6% по кредиту, кредит ¥102,1M закрыт на 11-й год, владельцу остаётся +1 377 млн ₽ в сегодняшних деньгах; в сбалансированном — +2 104. Запас прочности выдерживает даже девальвацию 10% в год — дефолт наступает только при сочетании провала цен, перерасхода сметы и максимальной девальвации одновременно. Главный практический риск — найти само здание с выделенной мощностью: рынок таких объектов непрозрачен, на поиск заложено ~6 месяцев.
Подробный расчёт

Подробный расчёт: годы, кредит, зарплаты

Кредит выдан в юанях, поэтому долг, проценты и гашение — в млн ¥, а выручка объекта — в рублях: прибыль каждого года конвертируется в юани по курсу этого года (колонка «курс»). Правило одно: пока есть долг, вся прибыль идёт банку; не хватает на проценты — добирает кредитная линия; долг погашен — вся прибыль ваша. Годы — от начала проекта: 1–2-й — стройка и покупка здания.

Сценарий

Плохой: цены аренды ниже, смета +15% (1 348 млн ₽), клиенты идут медленно, рубль слабеет к юаню на 10% в год.

Год проектаКурс,
₽ за ¥		Прибыль,
млн ₽		она же,
млн ¥		Проценты банку,
млн ¥		Добрала линия,
млн ¥		Гашение долга,
млн ¥		Остаток долга,
млн ¥		Остаётся вам,
млн ₽
1-й — стройка11,6———50,0
транш кредита		—50,00
2-й — стройка12,8——3,0
капитализируются		60,2
транш кредита		—113,20
3-й14,0100,76,86,1—119,30
4-й15,4694,57,22,7—122,00
5-й17,01015,97,31,4—123,40
6-й18,71166,27,41,2—124,60
7-й20,61145,67,51,9—126,50
8-й22,61125,07,62,6—129,10
9-й24,91094,47,73,4—132,50
10-й27,41053,87,94,1—136,60
11-й30,1993,38,24,9—141,50
12-й33,1922,88,55,7—147,20
13-й36,4822,28,86,6—153,80
14-й40,0701,89,27,5—161,30
15-й44,0491,19,78,6—169,80
Что в итоге:
  • Кредит юаневый. Рубль слабеет к юаню на 10,0% в год (допущение этого сценария) — каждый следующий платёж обходится дороже в рублях, это видно по колонке «курс».
  • Своих денег не требуется ни рубля: в годы (по 15-й), когда прибыли не хватает на проценты, разницу добирает кредитная линия — всего ¥56,6M; пик долга ¥169,8M (≈1 970 млн ₽) — это и есть нужный кредит.
  • Проект не обслуживает кредит — в этом сценарии банк забирает залог. Поэтому условия старта — ворота, а не пожелания.
  • В конце у вас актив — работающий ЦОД с прибылью до налога ~56 млн ₽ в год. Его стоимость из расчёта прибыли за 5 лет — 282 млн ₽; за вычетом валютного остатка долга — чистых −7 199 млн ₽.
  • Итог за 15 лет: ≈0 млн наличными + актив −7 199 млн = −7 199 млн ₽. В сегодняшних деньгах это −791 млн ₽; проект зарабатывает меньше, чем стоит юаневый кредит. Долгов за цифрами нет: все расчёты с банком уже в таблице.

Реалистичный: рыночные цены (29 тыс ₽/кВт), обычная скорость заполнения, девальвация 4% в год.

Год проектаКурс,
₽ за ¥		Прибыль,
млн ₽		она же,
млн ¥		Проценты банку,
млн ¥		Добрала линия,
млн ¥		Гашение долга,
млн ¥		Остаток долга,
млн ¥		Остаётся вам,
млн ₽
1-й — стройка11,6———43,5
транш кредита		—43,50
2-й — стройка12,1——2,6
капитализируются		56,0
транш кредита		—102,10
3-й12,6947,56,1—1,4100,70
4-й13,118414,16,0—8,092,70
5-й13,621916,15,6—10,682,10
6-й14,124617,44,9—12,569,60
7-й14,726618,14,2—14,055,60
8-й15,328818,93,3—15,540,10
9-й15,931219,62,4—17,222,80
10-й16,533820,41,4—19,13,70
11-й — кредит закрыт17,236621,30,2—3,70+298
12-й17,939622,2———0+396
13-й18,642923,1———0+429
14-й19,346624,1———0+465
15-й20,148424,1———0+484
Что в итоге:
  • Кредит юаневый. Рубль слабеет к юаню на 4,0% в год (допущение этого сценария) — каждый следующий платёж обходится дороже в рублях, это видно по колонке «курс».
  • Кредитная линия не нужна: объект платит проценты сам с первого года работы. Пик долга ¥102,1M (≈1 184 млн ₽) — это и есть нужный кредит.
  • Кредит закрыт на 11-й год. До этого вся прибыль уходит банку; после — вся прибыль ваша: к 15-му году накоплено ≈2 073 млн ₽ наличными.
  • В конце у вас актив — работающий ЦОД с прибылью до налога ~645 млн ₽ в год. Его стоимость из расчёта прибыли за 5 лет — 3 225 млн ₽.
  • Итог за 15 лет: ≈2 073 млн наличными + актив 3 225 млн = +5 298 млн ₽. В сегодняшних деньгах это +1 377 млн ₽; доходность 16,8% годовых в юанях против 6% по кредиту. Долгов за цифрами нет: все расчёты с банком уже в таблице.

Сбалансированный: реализм + половина оптимизма: цена и заполнение посередине, девальвация 2,75% в год.

Год проектаКурс,
₽ за ¥		Прибыль,
млн ₽		она же,
млн ¥		Проценты банку,
млн ¥		Добрала линия,
млн ¥		Гашение долга,
млн ¥		Остаток долга,
млн ¥		Остаётся вам,
млн ₽
1-й — стройка11,6———43,5
транш кредита		—43,50
2-й — стройка11,9——2,6
капитализируются		56,7
транш кредита		—102,80
3-й12,21159,46,2—3,299,50
4-й12,620516,36,0—10,389,20
5-й12,924218,85,4—13,475,80
6-й13,326920,34,5—15,760,10
7-й13,729421,53,6—17,942,20
8-й14,032022,92,5—20,321,80
9-й — кредит закрыт14,435024,31,3—21,80+16
10-й14,838225,8———0+382
11-й15,241727,4———0+417
12-й15,645629,1———0+455
13-й16,149831,0———0+498
14-й16,554433,0———0+544
15-й17,057433,9———0+574
Что в итоге:
  • Кредит юаневый. Рубль слабеет к юаню на 2,75% в год (допущение этого сценария) — каждый следующий платёж обходится дороже в рублях, это видно по колонке «курс».
  • Кредитная линия не нужна: объект платит проценты сам с первого года работы. Пик долга ¥102,8M (≈1 192 млн ₽) — это и есть нужный кредит.
  • Кредит закрыт на 9-й год. До этого вся прибыль уходит банку; после — вся прибыль ваша: к 15-му году накоплено ≈2 887 млн ₽ наличными.
  • В конце у вас актив — работающий ЦОД с прибылью до налога ~766 млн ₽ в год. Его стоимость из расчёта прибыли за 5 лет — 3 828 млн ₽.
  • Итог за 15 лет: ≈2 887 млн наличными + актив 3 828 млн = +6 715 млн ₽. В сегодняшних деньгах это +2 104 млн ₽; доходность 20,3% годовых в юанях против 6% по кредиту. Долгов за цифрами нет: все расчёты с банком уже в таблице.

Хороший: якорный клиент подписан заранее, эффективное охлаждение, девальвация 1,5% в год.

Год проектаКурс,
₽ за ¥		Прибыль,
млн ₽		она же,
млн ¥		Проценты банку,
млн ¥		Добрала линия,
млн ¥		Гашение долга,
млн ¥		Остаток долга,
млн ¥		Остаётся вам,
млн ₽
1-й — стройка11,6———43,5
транш кредита		—43,50
2-й — стройка11,8——2,6
капитализируются		57,4
транш кредита		—103,50
3-й11,913811,56,2—5,398,20
4-й12,122818,85,9—12,985,30
5-й12,326721,75,1—16,668,70
6-й12,529323,44,1—19,349,40
7-й12,732225,43,0—22,427,00
8-й12,935427,51,6—25,91,10
9-й — кредит закрыт13,138929,80,1—1,10+373
10-й13,342832,3———0+428
11-й13,547135,0———0+471
12-й13,751837,9———0+518
13-й13,957041,1———0+571
14-й14,162844,6———0+629
15-й14,367147,0———0+671
Что в итоге:
  • Кредит юаневый. Рубль слабеет к юаню на 1,5% в год (допущение этого сценария) — каждый следующий платёж обходится дороже в рублях, это видно по колонке «курс».
  • Кредитная линия не нужна: объект платит проценты сам с первого года работы. Пик долга ¥103,5M (≈1 200 млн ₽) — это и есть нужный кредит.
  • Кредит закрыт на 9-й год. До этого вся прибыль уходит банку; после — вся прибыль ваша: к 15-му году накоплено ≈3 660 млн ₽ наличными.
  • В конце у вас актив — работающий ЦОД с прибылью до налога ~895 млн ₽ в год. Его стоимость из расчёта прибыли за 5 лет — 4 474 млн ₽.
  • Итог за 15 лет: ≈3 660 млн наличными + актив 4 474 млн = +8 134 млн ₽. В сегодняшних деньгах это +3 033 млн ₽; доходность 23,8% годовых в юанях против 6% по кредиту. Долгов за цифрами нет: все расчёты с банком уже в таблице.
Финансовый план

Финансовый план Москвы: смета, сценарии, кредит

Ниже — на что тратится кредит, чем отличаются сценарии, экономика по годам (выручка, электричество, зарплаты, налоги), график гашения юаневого кредита и расчёт досрочной продажи.

Покупаем в Москве промышленное здание, к которому уже подведено 2,5–3 МВт: новым дата-центрам в Москве в подключении отказывают, поэтому такой объект — редкость. Цены аренды максимальные в стране, очередь клиентов.

Смета: на что тратим кредит

Куда уходят деньги (реалистичный сценарий)млн ₽доля
Оборудование: ИБП, дизель-генераторы, распределение питания23019%
Оборудование: холодильные машины, фрикулинг, кондиционирование20017%
Покупка здания с уже подведёнными 2,5–3 МВт (премия за мощность)32027%
Строительные работы и переоборудование под ЦОД958%
Проектирование, экспертизы, разрешения857%
Переоформление мощности (техприсоединение не требуется)151%
Оборудование: пожаротушение, СКУД, видеонаблюдение, охрана периметра454%
Оборудование: сеть, кабельная система, мониторинг454%
Резерв на непредвиденное (5%)504%
Пусконаладка, запчасти, прочее353%
Оборотные средства на первый период605%
Всего1 180100%

Из них оборудование — 520 млн ₽ (44% сметы): источники цен на каждую позицию — в разделе «Инвестиции» выше и в аналитическом приложении. В плохом сценарии смета вырастает на 15% (перерасход), в хорошем остаётся плановой. Обрати внимание: строка «Вся смета проекта» в таблице ниже — это итог всей сметы, а не цена одного здания.

Что меняется между сценариями

От чего зависит результатПлохойРеалистичныйСбалансированныйХороший
Цена аренды, тыс ₽ за кВт в месяц25 (168 тыс ₽ за стойку)29 (194 тыс ₽)30 (201 тыс ₽)31 (208 тыс ₽)
Как быстро заполняется клиентами (годы 1–4)40→65→78→85%55→85→92→95%60→88→94→95%65→90→95→95%
Расход электричества сверх серверов (PUE)1,51,351,321,28
Вся смета проекта — здание, оборудование, работы, оборотные, млн ₽
само здание с мощностью в ней — 320 млн		1 348 (перерасход 15%)1 1801 1801 180
Рубль слабеет к юаню в год10%4%2,75%1,5%
Сценарий

Плохой сценарий. Даже в Москве всё пошло не так: цены ниже, заполнение медленнее, переоборудование дороже, девальвация 10% в год.

−791
Заработок за 15 лет сверх юаневого кредита, в сегодняшних млн ₽
−8,6%
Доходность проекта, % годовых В ЮАНЯХ — против 6% по кредиту
за 15 лет нет
Когда суммарная прибыль покроет смету (без процентов по кредиту)
¥170,0M
Нужен кредит с учётом процентов стройки (≈1 972 млн ₽)
ГодЗаполнено, %Выручка,
млн ₽		Электричество,
млн ₽		Зарплаты,
млн ₽		Прочие расходы,
млн ₽		EBITDA (прибыль
до налога), млн ₽		Маржа, %Амортизация
(справочно), млн ₽		Налог,
млн ₽		Деньги за год,
млн ₽		Накопленным итогом,
млн ₽
1стройка————————−580−580
2стройка————————−768−1 348
340%156584048+106,1%970+10−1 338
465%2681044352+6925,8%970+69−1 269
578%3411374756+10129,7%971+101−1 169
685%3941645060+11930,1%973+116−1 053
785%4171805465+11728,0%972+114−938
885%4421995970+11425,9%972+112−826
985%4692186476+11123,6%972+109−718
1085%4972406982+10621,3%971+105−613
1185%5272647489+10018,9%970+99−514
1285%5582918096+9216,4%970+92−422
1385%59232086104+8213,9%970+82−340
1485%62735293112+7011,2%970+70−270
1585%665387101121+568,5%07+49−220

«Зарплаты» — штат 22 человека (дежурные смены 24/7, сервис-инженеры, мониторинг, продажи, администрация), 40 млн ₽/год полной стоимости с страховыми взносами, в ценах 2026, рост 8% в год; разбивка по ролям — открыть. «Прочие расходы» — обслуживание инженерных систем, охрана, продажи и маркетинг, каналы связи, налог на имущество, страховка. «Амортизация» — справочно: это не деньги, а бухгалтерское списание стоимости оборудования (равными долями за 12 лет), оно уменьшает налог на прибыль; в «Деньгах за год» её нет.

Реалистичный сценарий. Здание с электричеством найдено: продаём по московским ценам, очередь клиентов обеспечивает быстрое заполнение; рубль слабеет к юаню на 4% в год.

+1 377
Заработок за 15 лет сверх юаневого кредита, в сегодняшних млн ₽
16,8%
Доходность проекта, % годовых В ЮАНЯХ — против 6% по кредиту
7,6 лет
Когда суммарная прибыль покроет смету (без процентов по кредиту)
¥102,0M
Нужен кредит с учётом процентов стройки (≈1 183 млн ₽)
ГодЗаполнено, %Выручка,
млн ₽		Электричество,
млн ₽		Зарплаты,
млн ₽		Прочие расходы,
млн ₽		EBITDA (прибыль
до налога), млн ₽		Маржа, %Амортизация
(справочно), млн ₽		Налог,
млн ₽		Деньги за год,
млн ₽		Накопленным итогом,
млн ₽
1стройка————————−504−504
2стройка————————−676−1 180
355%248624048+9839,4%843+94−1 086
485%4181064352+21751,9%8433+184−902
592%4931264756+26453,5%8445+219−683
695%5551445060+30054,1%8454+246−437
795%6051585465+32754,1%8461+266−171
895%6591745970+35654,0%8468+288+118
995%7191916476+38854,0%8476+312+430
1095%7832106982+42253,9%8485+338+767
1195%8542317489+46053,8%8494+366+1 133
1295%9312548096+50053,8%84104+396+1 529
1395%1 01428086104+54553,7%84115+429+1 959
1495%1 10630893112+59353,6%84127+466+2 424
1595%1 205338101121+64553,5%0161+484+2 908

«Зарплаты» — штат 22 человека (дежурные смены 24/7, сервис-инженеры, мониторинг, продажи, администрация), 40 млн ₽/год полной стоимости с страховыми взносами, в ценах 2026, рост 8% в год; разбивка по ролям — открыть. «Прочие расходы» — обслуживание инженерных систем, охрана, продажи и маркетинг, каналы связи, налог на имущество, страховка. «Амортизация» — справочно: это не деньги, а бухгалтерское списание стоимости оборудования (равными долями за 12 лет), оно уменьшает налог на прибыль; в «Деньгах за год» её нет.

Сбалансированный сценарий. Реализм + половина оптимизма: цена и заполнение посередине между реалистичным и хорошим, девальвация 2,75% в год.

+2 104
Заработок за 15 лет сверх юаневого кредита, в сегодняшних млн ₽
20,3%
Доходность проекта, % годовых В ЮАНЯХ — против 6% по кредиту
7,2 лет
Когда суммарная прибыль покроет смету (без процентов по кредиту)
¥103,0M
Нужен кредит с учётом процентов стройки (≈1 195 млн ₽)
ГодЗаполнено, %Выручка,
млн ₽		Электричество,
млн ₽		Зарплаты,
млн ₽		Прочие расходы,
млн ₽		EBITDA (прибыль
до налога), млн ₽		Маржа, %Амортизация
(справочно), млн ₽		Налог,
млн ₽		Деньги за год,
млн ₽		Накопленным итогом,
млн ₽
1стройка————————−504−504
2стройка————————−676−1 180
360%280664048+12644,9%8410+115−1 065
488%4471064352+24654,9%8440+205−860
594%5231254756+29556,5%8453+242−617
695%5821405060+33156,9%8462+269−348
795%6371545465+36457,1%8470+294−54
895%6981695970+39957,2%8479+320+266
995%7641866476+43857,4%8489+350+616
1095%8372056982+48157,5%8499+382+998
1195%9162257489+52857,6%84111+417+1 415
1295%1 0032488096+58057,8%84124+456+1 871
1395%1 09827286104+63657,9%84138+498+2 369
1495%1 20330093112+69858,0%84154+544+2 913
1595%1 317330101121+76658,1%0191+574+3 487

«Зарплаты» — штат 22 человека (дежурные смены 24/7, сервис-инженеры, мониторинг, продажи, администрация), 40 млн ₽/год полной стоимости с страховыми взносами, в ценах 2026, рост 8% в год; разбивка по ролям — открыть. «Прочие расходы» — обслуживание инженерных систем, охрана, продажи и маркетинг, каналы связи, налог на имущество, страховка. «Амортизация» — справочно: это не деньги, а бухгалтерское списание стоимости оборудования (равными долями за 12 лет), оно уменьшает налог на прибыль; в «Деньгах за год» её нет.

Хороший сценарий. Вдобавок подписан якорный клиент: заполнение почти мгновенное, цена максимальная, девальвация 1,5% в год.

+3 033
Заработок за 15 лет сверх юаневого кредита, в сегодняшних млн ₽
23,8%
Доходность проекта, % годовых В ЮАНЯХ — против 6% по кредиту
6,8 лет
Когда суммарная прибыль покроет смету (без процентов по кредиту)
¥103,0M
Нужен кредит с учётом процентов стройки (≈1 195 млн ₽)
ГодЗаполнено, %Выручка,
млн ₽		Электричество,
млн ₽		Зарплаты,
млн ₽		Прочие расходы,
млн ₽		EBITDA (прибыль
до налога), млн ₽		Маржа, %Амортизация
(справочно), млн ₽		Налог,
млн ₽		Деньги за год,
млн ₽		Накопленным итогом,
млн ₽
1стройка————————−504−504
2стройка————————−676−1 180
365%313704048+15549,6%8418+138−1 042
490%4771074352+27657,8%8448+228−815
595%5541244756+32859,2%8461+267−548
695%6101365060+36359,5%8470+293−255
795%6711505465+40159,8%8479+322+67
895%7381655970+44460,1%8490+354+421
995%8111816476+49160,5%84102+389+810
1095%8921996982+54260,8%84115+428+1 238
1195%9822197489+60061,1%84129+471+1 708
1295%1 0802418096+66361,4%84145+518+2 226
1395%1 18826586104+73361,7%84162+570+2 797
1495%1 30729293112+81062,0%84181+628+3 425
1595%1 437321101121+89562,3%0224+671+4 096

«Зарплаты» — штат 22 человека (дежурные смены 24/7, сервис-инженеры, мониторинг, продажи, администрация), 40 млн ₽/год полной стоимости с страховыми взносами, в ценах 2026, рост 8% в год; разбивка по ролям — открыть. «Прочие расходы» — обслуживание инженерных систем, охрана, продажи и маркетинг, каналы связи, налог на имущество, страховка. «Амортизация» — справочно: это не деньги, а бухгалтерское списание стоимости оборудования (равными долями за 12 лет), оно уменьшает налог на прибыль; в «Деньгах за год» её нет.

Дополнительные расчёты

Кредит выдан в юанях под 6% годовых: банк оплачивает стройку траншами, проценты за время стройки капитализируются. Выручка объекта рублёвая — прибыль каждого года конвертируется в юани по курсу этого года (в расчёте рубль слабеет к юаню на 4% в год в реалистичном сценарии). Правило то же, что на главной: пока есть долг, вся прибыль идёт банку; не хватает на проценты — добирает линия.

СценарийНужен кредит
(пик долга)		Линия добираетКредит закрытИтог инвестора,
в сегодняшних млн ₽
Плохой сценарий¥169,8M
≈1 970 млн ₽		¥56,6Mнет — дефолт, банк забирает залог−791
Реалистичный¥102,1M
≈1 184 млн ₽		0на 11-й год+1 377
Сбалансированный¥102,8M
≈1 192 млн ₽		0на 9-й год+2 104
Хороший¥103,5M
≈1 200 млн ₽		0на 9-й год+3 033

График по годам для приоритетного варианта (Москва, реалистичный) — тот же расчёт, что в «Подробном расчёте» на главной:

Год проектаКурс, ₽/¥Прибыль, млн ¥Проценты, млн ¥Гашение, млн ¥Остаток долга, млн ¥
3-й12,67,56,11,4100,7
4-й13,114,16,08,092,7
5-й13,616,15,610,682,1
6-й14,117,44,912,569,6
7-й14,718,14,214,055,6
8-й15,318,93,315,540,1
9-й15,919,62,417,222,8
10-й16,520,41,419,13,7
11-й17,221,30,23,70
12-й17,922,2——0
13-й18,623,1——0
14-й19,324,1——0
15-й20,124,1——0
Главное про кредит. Приоритетный вариант реализуем целиком на заёмные юани: пик долга ¥102,1M (≈1 184 млн ₽), кредит закрыт на 9-й год проекта даже с учётом девальвации. Обязательные условия договора: срок не меньше 15 лет, погашение из фактической прибыли, проценты стройки капитализируются, линия на разрывы. Главный риск конструкции — валютный: при девальвации 10% в год плохие сценарии становятся дефолтными, поэтому валюту кредита стоит обсуждать с кредитором в первую очередь — рублёвый кредит под 6% снимает риск целиком и возвращает в план Петербург.

ЦОД можно продать раньше: заполненный дата-центр покупают по 6–10 годовых прибылей. Ниже — продажа по 7 годовых прибылей (минус 5% издержек сделки), реалистичный сценарий: из рублёвой цены продажи гасится валютный остаток кредита по курсу года сделки, остальное — вам. Все суммы — млн ₽.

Когда продаёмНа руки, млн ₽
Конец 5-го года (3-й год работы)+641
цена 1 756 − долг 1 114
Конец 6-го года (4-й год работы)+1 017
цена 1 998 − долг 982
Конец 7-го года (5-й год работы)+1 360
цена 2 176 − долг 816
Конец 8-го года (6-й год работы)+1 757
цена 2 369 − долг 611
Конец 9-го года (7-й год работы)+2 217
цена 2 580 − долг 362
Как это читать. В каждой клетке — сколько останется вам: цена продажи минус валютный остаток кредита (в рублях по курсу года сделки) плюс накопленная прибыль. Девальвация играет против ранней продажи: долг в рублях растёт с курсом. Москва в плюсе уже при продаже на 5-м году; позже держать выгоднее — объект дозревает, долг тает.